如何顺利申请房贷? 资深经纪曝出5大重点须知—楼市动态—约克论坛
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如何顺利申请房贷? 资深经纪曝出5大重点须知 约克论坛综述

按揭贷款申请的过程,是银行对申请人财务状况和信用状况的全面检查,只有通过了检查才能获得贷款批准。无论买房的目的是自住还是出租,在这笔地产交易中,最让人焦虑和难熬的就是申请房贷这个步骤。可能贷款申请人会本能地将贷款申请的时机拖延到最后,这样会导致房贷申请变的越来越难。那么,房贷申请过程一路走来,有哪些需要注意呢?下面就一起看看资深经纪曝出的这5个重点吧!

一、收入

首先,想要取得房贷批准,首当其冲的便是自己的收入。有朋友不明白,自己有存款、股票、债券等类货币资产,甚至还有大量房产净值,为什么银行还要看收入才能批准房贷?道理是:你是向银行申请贷款,银行要看还款能力,而不是向当铺申请贷款,银行不接受除标的房产外的任何资产作为抵押物。银行可以接受的,用于支持房贷申请的收入种类很多,其中包括工资收入,奖金收入,佣金收入,临时工作收入,利息,红利,租金等,只要能证明即可。

银行不接受的收入主要是资本利得,资本利得是Gain,不是income,也不接受失业保险福利等所有Benefit。自雇收入、合同工收入、临时工收入、加班或奖金收入,利息和股利等不稳定收入需要证明连续性和可验证性,因此需要过去连续两年的同类收入证明。受雇的工资收入,只看当期的工资单确认当年的收入水平,看前一年的T4或当下的雇主信来证明连续性和可验证性即可。买房前换新雇主没关系,但如果改变了就业性质就不行了,例如,改受雇为自雇,银行对自雇收入要看连续两年的持续性和稳定性,本来很容易贷款,改了之后,变成一分钱都借不到了。

借款人常犯的最严重错误是自雇的收入报税时科目不连续,2015年收入报在T1的135行,2016年报在139行,两年一平均,收入是零。不同的银行在租金收入的认定方面分歧最大,有的银行将租金收入的50%用于支持贷款,有的银行用80-90%,同一个银行在不同的场合下有的投资房用租金收入的50%,有的用90%....申请人需要不断了解各个银行的最新政策。收入,是房贷申请中最重要的因素,因为有些类别的收入要看连续两年的平均数,所以,准备买房的朋友,提前两年准备申请贷款都不算早。脑补一下,明明知道自己没有收入,签下了买房合同才开始申请贷款的人,被截杀就是必然的了。

二、个人债务

个人债务分为好债务和坏债务两类,其中,自己扛的债务都是坏债务,有人帮着扛的债务才是好债务。银行在审批贷款时,对申请人的好债务和坏债务进行区分,个人收入所能支持的贷款上限受到坏债务的月供款制约,而好债务甚至可以帮助借款人拿到更大贷款金额。这就是普通消费者最难理解的房贷之谜。听到过有人质疑:为什么“别人”和我收入差不多,却贷款买了5套、6套房子,而我要换个房子都费劲,“别人”是不是收入文件造假了呢?单笔房贷的最大金额与收入直接相关;多套房房贷总金额的多少,与收入+好债务这两个因素相关。

坏债务包括:自住房贷款月供,汽车贷款月供,学生贷款月供,以及信用卡消费额的3%;好债务,主要是指投资房的按揭贷款,因为有租客在帮着还贷款,所以是好债务。一位付清了所有坏债务的借款人,累计投资房贷款金额可以达到年收入的70倍,其中每笔贷款的金额不会超过年收入的5.5倍。70倍的来源是这样的,每套投资房的贷款金额是收入的5倍,一共买16套,累计贷款金额就是收入的80倍,去掉一些摩擦成本,达到70倍是可能的。每100元坏债务的月供,降低借款能力2.5万,这个简单粗暴的数据,需要牢牢记住。要想申请到多套房房贷的朋友,需要给坏债务减肥。

三、首付款

房贷是银行给的杠杆,要撬动房地产还需要一个支点,这个支点就是首付款。买50万的自住房,最低首付2.5万,买100万的自住房最低首付7.5万,而买100万以上的房产无论自住还是出租,首付款比例最低20%。只要是投资目的,最低首付比例20%。银行监管当局颁布实施的新B20在新闻发布稿里提到了两个内容:1.提高压力测试的利率;2.禁止叠加贷款,即,同一套房产贷款比例不能超过80%,严禁不同金融机构给目标房产的贷款总额超过房价的80%。因此,银行将对首付款来源进行严查,买房前的账户大额入账项目需要解释来源。现有房产refinance套现的资金可以合理合法用作下一套房子的首付款。

四、信用记录

有没有还款习惯,以前借钱有没有好借好还,都写在信用记录报告上了。买房下Offer之前,一定要知道自己的信用记录情况如何,即使你没有拖欠过债务,其他人的粗心可能也会让你的记录张冠李戴,因此,不可不察。

五、房产是否符合银行的要求

例如,居住面积太小,大麻屋,群租屋,有非法建筑,不符合区化(zoning)要求,带酒店的公寓楼,转让了第二次的楼花等,都是银行拒绝贷款的物业。买家要找熟悉各个银行政策的地产经纪咨询。很多人在买房大计上壮志未酬,倒在房贷路上,是因为不了解房贷的本质,银行对收入的认定方式,以及银行对好债务和坏债务的不同态度。励志做地产投资和准备买自住房的朋友,要做好功课。最好有房贷的预批在手,避免下Offer后到处找贷款碰壁的痛苦经历。
 

资料来源:约克论坛——房产版(会员:hongyuincanada)

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