房产杂谈

加拿大央行再次加息,多温房市开始分道扬镳

绿萝花开
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加央行于今日(7月11日)再次加息0.25%,把基准利率从1.25%调涨至1.5%。

加央行加息取决于什么?接下来还会加息吗?

加息速度往往取决于加国的经济表现,目前加国的通货膨胀已慢慢超过了央行2%的目标值,并且正在走高。失业率接近40年来的最低点,工资也一直在增长(6月稳在3.6%,略低于5月3.9%的9年最高增幅)。出口和投资,在经历了过去十年的巨大不景气之后,终于出现起色,所以现阶段正适合加息。

大多数分析师预计,加拿大央行可能会谨慎地每半年加息一次。今年年底再次加息的可能性为50%,全年不会超过三次。未来12个月,央行可能加息至2%,但再高的可能性较小。

如果市场预计准确的话,这意味着加国利率仍远低于正常水平。至少与加拿大央行2.5%的中性水平相比,目前的利率仍处于低位。

进入加息周期后,多温房市一上一下,已开始分道扬镳

近年来,多伦多和温哥华房地产市场的发展趋势都是一致的。但RBC经济学家罗伯特·霍格(Robert Hogue)在最近的一份报告中写道,在今年年初加拿大进入加息周期以后,上个月两个城市的房屋销售情况已开始分道扬镳。

6月份多伦多房地产委员会(TREB)报告家庭转售同比增长2.4%,这与温哥华地区转售连续第五个月下降37.7%形成鲜明对比。

多伦多的销售增长表明市场已经习惯新的抵押贷款压力测试的影响,而温哥华可能仍然处于Hogue所谓的“调整适应阶段”。

两个城市的环比销售量也出现分化,多伦多与上月相比增长17.6%,温哥华减少2%。

“非常值得注意的是,在一年来一连串急剧下滑之后,多伦多独立屋市场销售活动开始复苏,”Hogue写道。 “但在温哥华,所有细分市场都出现大幅下滑,其中独立屋销售下滑最严重,与一年前相比下跌了42%。”

虽然销售方面差别较大,但是在房价上,多温步调继续保持一致。

“两个市场的总体基准价格与5月份基本保持不变,”他写道。 “这导致多伦多的同比下降幅度从5月份的-5.4%下降至6月份的-4.6%。温哥华同比上涨幅度从11.5%下降到9.5%。“

尽管价格相对平稳,但Hogue指出,加息使多温市场越加难以负担。Hogue指出,多伦多温哥华作为加拿大最昂贵的市场,对加息非常敏感,本次加央行把基准利率从1.25%调涨至1.5%,这会影响购房成本,因为抵押贷款利率也会随着加息上升。

加息对普通家庭的负担压力不大

首先大部分抵押贷款持有人并没有借入他们可获得的最高金额,因此有资金空间来管理更高的贷款账单。

其次,所有获得为期五年以下抵押贷款的家庭都已经通过了压力测试,除非这些家庭近期收入大幅下降,或在其他方面欠有巨债,他们都应具备能力去应对更高的利率。

接下来我们分析加央行加息对收入不变的家庭会有何影响(家庭负债比例-----income and the debit-service ratio)

为了便于分析,加央行评估师假设,2019年更新贷款的人支付的抵押贷款利率,比2014年高出100个基点。同时假设2020年抵押贷款支付利率比2015年高200个基点。

根据评估,即使升息2%,也只会造成19%的家庭负债比例(DSR)增加5%以上,同时因为过去5年收入增长率达11%,所以升息对普通家庭的压力没有很大。

快乐痛苦
2楼
房屋已经成为各国政府发财之路。太黑!
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