房产杂谈

DT核心327 King St W新楼花卖点分析 1室为主& Sugar Wharf-第二栋开始分配

realcapital
楼主
项目名称: Empire Maverick Condos
开发商: Empire Communities
楼层: 49 storeys
总单元数: 327 units











Maverick Condo 分析推荐


Maverick在剑桥词典有两层含义:


“a person who thinks and acts in an independent way, often behaving differentlyfrom the expected or usual way” - 特立独行的人


a calf (= young cow) that has not been branded (= had its owner's mark burned onto it)” - 小牛


Maverick这个名字接触最多的应该是NBA球迷,此前大家熟悉的达拉斯小牛队其实英文名就是Dallas Mavericks。现在球队英文名不变,中文名更名为达拉斯独行侠,算是把上面的两层意思结合在英文名和中文名的使用上。


开发商这次取名Maverick Condo,就是为了突出这个楼盘的独特气质,展现出在Downtown各种Condo中的不同定位。


卖点1:Location Location Location



多伦多Downtown现在有两个非常火的区域:King West还有东部湖边。东部湖边的主要亮点在于:环境优美和未来发展的潜力;而King West的亮点在于:靠近主要工作区域,生活气息浓郁。Mavericks Condo这次更多的应该属于King West的延伸:在Downtown金融区的东边,能够承接大部分的优质白领;同时靠近King West核心区(King/Spadiana路口),突破了King West的楼层建设高度限制(基本不会超过20层楼),也为住户提供了丰富的生活体验。因为深处Entertainment District中间,从娱乐休闲的角度讲,居住于此休闲娱乐也会变的非常的喜迎人。


另外在未来4年中能完工,真正能用King St W这个地址的Condo不会超过三个。King St West作为多伦多Downtown核心地段的主干道,其重要程度丝毫不亚于Bay St和Yonge St,有些时候还更受本地主流群体的喜爱,地理优越程度毋庸置疑。


同时从交通便利的角度出发,步行或者坐街车上班的选项即使没有直通地铁同样也非常吸引人。因为住在Downtown更多的时候意味着不使用地铁,步行或者骑车这种环保又省钱的交通方式也是很容易让人接受的。同时,如果需要远距离的交通方式,周末租车或者使用Uber打车方面,既节省时间也不会花费太多。


卖点2:户型设计


随着多伦多Downtown Condo的价格水涨,为了保持总价不至于太高,目前Downtown Condo的户型设计变的越来越紧凑。为了迎合很多投资性客户的需求,很多Condo有300尺的Bachelor单元,600尺出头就能设计出2室单元等。但是Mavericks Condo的定位跟名字一样就独特一些:Downtown的高端精品Condo公寓,独栋设计,专享品质。有大量的1室单元,满足Downtown高端租房投资和轻奢自住的需求。500尺以下的1室单元,分区合理,空间利用率高,适合投资性客户;500-600尺的1室单元,空间宽裕,朝向良好,能够吸引年轻而且有消费能力的自住客户。同时,高层有700-800平尺的两室单元和1000平尺的三室单元可供选择,这些单元设置不会让人觉得空间狭小,保证高端自住的需求得到满足。






























另外每层只会有6-8户,保证了楼里不会太过拥挤和相对私密的居住体验。


卖点3:新高规格的公用设施

未来4年才能建好的高档Condo,同样也需要具有前瞻性的高档设施才能吸引未来的客户,想GYM和自用餐厅什么的肯定是必备的。另外Mavericks Condo还提供了一些新的思路,有两方面是在新Condo中有竞争力的。

A Mavericks Social Club

这是更高阶版本的Party Room,高阶在于开发商会花重金在Condo里建一个私密性的Club,附带有天台的户外活动区域。这个Club一般能够让楼里的住户开各种主题Party;同时开发商也会花力气经营这个Club,举办各种私密活动,例如:环球音乐加拿大明星演唱会,电影明星见面会,各种主题分享会。因为深处Entertainment District,举办这种活动的契机非常多,有的是由某个公司赞助的商业Party,有的是未来宣传举办的特定活动。

开发商的想法很简单,持续经营的Club一方面能不断的带来各种活动,一方面也能借由这些活动打响开发商的名气,同时也让这栋楼能在Entertainment District变的有名。对于Condo的里的住户,显而易见的好处是这些活动都向Condo住户开放,同时作为一个有名气的Condo以后要转手也能获得更高的投资价值。

B 新的设施

开发商设计了以下的一些新设施放在Condo里,比较好的亮点包括:一楼大厅有专门的包裹储藏室,方便住户收取电商的包裹;第二是公用的图书馆和会议室以后会是全光纤wifi覆盖的,提供了非常方便的无线解决方案。

同时恢复了很多Downtown没有的Guest Suite,亲朋好友来的时候能有个住处,同时整个Condo还能有些额外的收入。


卖点4:更新的内部设计

既然定位高端Condo,一些细节上的处理也需要与时俱进,这里也举几个例子:

A 新的插头会附带USB充电口,地面上也会配有Outlet方便电器的供电和摆放的美观
B 独立的温控系统,保证中央空调同时有冷暖调节的选项,这意味着暖冬能够有冷气,寒冷的初夏甚至都能用上暖气
C 无论是走廊还是屋内,会有统一设计的各种灯具,保证各个房间的光线,也能在黑夜中带来不一样的氛围



6月27日,Elite VIP(什么白金经纪、VVIP经纪=首轮拿盘经纪)会有个首发活动,届时会有一手的楼盘信息公布分享。














Sugar Wharf 6月21日更新:

其实昨天已经开始陆续分配 户型有变化 但是依旧出色 欢迎索取


需要的请抓紧







6月13日更新:
东楼还剩一些 价格已更新 开始接受预定


价格表其实不是什么秘密 欢迎私信索取

价格相比第一轮而言都有不同涨幅,例如我帮我客户签的西南Corner 三室Cove,当时拿的几乎是首轮中最高的楼层4X11单元,价格是109万,现在12层的起始价格就是108万8,每层3000的Floor Premium。

一手靠谱拿盘渠道 详细请直接加微信咨询:realcap


6月10日更新:

整个周末Sugar Wharf的售楼处人满为患 公司团队签单超过30个单元(应该是签单最多的公司)

好拿的不好拿的单元我们都帮客户搞定 整个楼盘拿出的差不多400-500个单元
















开发商Menkes的第三方销售公司CornerStone的销售模式就是这样:前期做好宣讲会让整个经纪团体都能拿到第一手的信息集体造势,后期签单非常迅速。最好的例子就是去年Transit City签约,一口气签约3栋楼,打破了多伦多楼花销售纪录。


第二栋最快下周二出炉,价格还是一样的,我们拼的就是拿到高楼层单元的效率。这次销售只会限于头两栋楼,后期3栋位置更佳的单元会放在1-2年后。这样做的逻辑是:

1 市场在短期吸收快1000个单元是没问题的。
2 后面三栋的价格更高,开发商需要等待1-2年的让市场正常的涨幅兑现,后期能卖更高的价格
3 前期购买的客户在交房的时候,不会面临太多同项目的竞争,未来无论是投资还是自住,退出的时候能卖到更好的价格(类似于Cresford的Casa2和Casa3)










第二栋楼和第一栋楼同户型的价格是一样的,遮挡和景观条件略有差异。第一轮的时候,开发商在见到反响热烈的情况下,把之前宣传的价格普遍提了$50/尺,但是还是在一个周末几乎把所有单子签完了。








项目背景:

这块地是Menkes,Triovest和Greystone这三家商业地产行业内非常知名的公司在2015年一起花了2.5亿从安省政府手上买到的,前身是LCBO总部。整个Site有12  Acres,面积大而且地块形状方正,位置离金融区非常近又靠湖,所以这个项目会被定位成多伦多的明星项目。现在公布的方案的主要元素是:3A级写字楼(继续用作LCBO的总部,并附带一定规模的Retail业态,其中还包括LCBO的旗舰店)+Condo+公园+社区小学幼儿园。未来也会直接连接PATH,冬天去Downtown可以不用再接受风寒,也能走路去地铁站,Union Station,各种金融区写字楼。如果开发成功,会是一个地区和行业的标杆,是绝对的明星项目。

Menkes作为主开发商,能拿到项目也是因为过去在Residential和Commercial方面都有非常成功的项目,后面也会展开来讲。




原址照片




一期效果图




主要卖点:

其实一个项目如果介绍,可以说的点非常多(后面我会提供详细的信息),但是真正的卖点不会太多。我们再分析项目的时候,要着重看几个比较重要的亮点,能够直接体现这个项目的优势。


1 买房第一要点还是位置好:地理位置优越,直通PATH。

Downtown的核心在金融区,但是交通核心却在Union Station。Sugar Wharf的地理优势还是很明显的:南面靠湖景观好,北面有高速能直接上404或者去机场,地下直通PATH能直接走路去上班。







2 Mixed Use的杰出代表:

Mixed Use一直是个趋势,就是Office、Retail、Residential混在一起开发。但是大多数的项目一般就是楼里有少量的办公室Condo或者2-10层是写字楼,上面是Condo,然后临街的地方放上超市,开发店,餐馆。这是一种比较粗糙的做法,没有什么特别的地方。

Menkes最近的大项目Harbour Plaza的成功,其实就是这个项目的逻辑基础:Harbour Plaza也是由两栋Condo Tower加一栋Offer Tower组成的。之前我写分析文章强调过很多次,多伦多Downtown写字楼的空置率非常低,基本属于北美大城市里面最低的。这样做的好处就是,一方面写字楼周围不会太拥挤,另一方面很多在写字楼办公的但是没买房的人会直接选择在这里租房,能够保证投资的单元不空置。项目中的零售部分会包括小型商场和Food Court,居住在Condo里的居民同样又能享受多种资源带来的便利。












3 真正的城中城(好规划,不拥挤,住的舒服玩的开心)

因为Downtown的开发是近10年才慢慢兴起的,加上大部分的物业产权都是私有的,出现的情况就是Downtown的Condo基本是独栋为主,先后建的Condo都有各种遮挡,跟国内的住宅小区有非常大的差别。





这个项目由于是从省政府手上直接买的地,地块之大在Downtown也是非常少见的。省政府在做招投标的时候,一方面是要卖地卖出高价,第二也是对各种开发方案作出了审核和评估。上图中红圈左侧的One Yonge,理论位置更好,但是受制于土地面积,楼跟楼之间的间距很近,下楼后就是通道,我个人就不是很推荐了。但是这个项目就是一片大地来做规划,最后能够形成一个非常开放并舒适的生活工作环境。这种规划,放眼全GTA也找不出第二个,如果最后能够开发完成,绝对是一个具有示范效应的明星项目。

4 非常靠谱的开发商

Menkes和Tridel一样,都是North York地区开发Condo的先驱者。Menkes作为大开发商,比较值得信赖的地方在于民用商用的项目都有非常成功的项目,在过去也算引领过地区的建筑潮流。在Sheppard/Yonge的P&G总部的办公楼是Menkes开发的(4711 Yonge St)。最先定义South Financial Core的是他们,其代表作就是获得LEED Canada Platinum认证的Telus House(25 York St),还有之前提到过的Harbour Plaza旁边的办公楼,现在Sun Life Financial的总部(One York St)。





从我的个人经验来看:Menkes作为加拿大知名开发商,项目一般不会太拖,都是能保证完成的。完成的质量属于业内平均,区别于Tridel:Tridel是位置一般,完成度顶级;Menkes向来是位置非常好,完成度普通。当然,也不需要有任何质量上的担忧,只是高配置需要加钱来搞定。














作为开发商的长期合作伙伴,能够保证第一时间拿盘。












2018-06-02更新:户型图附带价格和评论 做到专业

































realcapital
2楼
后面是项目的详细资料(公司整理):



















1 位置:

Sugar Wharf位于湖滨改造新区“Lower Yonge Precinct”范围内,整个项目占地11.5英亩,北边自Lake shore Blvd E起,南到Queens Quay E,西以Freeland St为界,东抵Loblaws西边新路。项目中间以东西向的Harbour St和南北向的Cooper St为分界线,将这块地分为4个区域。在这四个区域内即将开辟一个办公楼,5栋住宅楼以及2英亩的公园。

区域东南角的100 Queens Quay主要被划分为商用用地,预计2021年开始投入使用,其中包括61万5平尺的办公室和7万5平尺的零售业用地。区域东北角的95 Lake Shore Blvd E会有两65层以上高层,也是首次开盘的项目楼,其底层裙楼用于底商和小区健身娱乐设施。区域西北角的55 Lake Shore Blvd E 会有三栋65层以上高层。区域西南角则是项目新建的公园。

整个项目西侧便是之前火爆的One Yonge项目以及即将加盖的Toronto Star报社,南面是湖边已经交房的29 Queens Quay E和历史悠久的Redpath糖厂,东边目前是Loblaws,靠北则是Gardiner高速路。



2 综合规划项目(Master-Planned Community):

Sugar Wharf作为市中心湖边热盘,它的“Master-Planned”到底如何?金融街地产/金融街集团原创, 转载请说明出处。

1 房屋质量:由拥有60年经验的老字号开发商Menkes打造,并由其旗下管理公司MenRes负责全权管理,全年24小时无休竭诚为住客服务。无论是住户体验还是管理和维护,都得到最佳保障!

2 地理位置:与Yonge街仅一个街口距离,与湖边也仅有一个街口距离。与此同时,项目地下连通世界最大的地下通道“PATH”。无论是便利购物生活,交通生活还是自然环境,都是无可挑剔的!

3 周边环境:不仅仅因为近Yonge和连通着“PATH”,项目本身预留了76万3的办公室面积,30余万平方尺的零售业店面。而就“人与自然”而言,不仅仅有项目正南的安大略湖,东南的Sugar Beach,西南的直达湖心岛的游船。在项目内,就有2.2英亩用地用于公园的建立。

4 社区设施:为了这个项目的6000个单元,项目内的活动不仅可以5栋楼相分享,仅仅第一期开盘的两栋楼里,娱乐项目都会建成双倍设立,比如会建造两间儿童活动房。更重要的是,Sugar Wharf的第二期楼盘裙楼中会设立小学,为楼内居民市中心“学校少”的教育问题! 同时, 整个社区里面有办公楼, 有超市, 有商店, 完全就是一座“城市中的城市”

5 人口分布:无论是18 Yonge的CIBC Square,还是1 York的Sun Life Financial。不管是已经建成的Air Canada一带,还是即将开发的Google“Smart City”,这个社区吸引着周边金融人才和科技人才涌入和入住。而高素质的住户同时也会吸引来更多的成功人士!

6 未来价值:知名建商!内部管理!PATH直通!靠湖近商业!社区小学!高端人士集中地!这样的配置,未来价值只有“无可限量”四个字来形容!



3 开发商:

从豪华的四季酒店到湖边的Harbour Plaza, 从北约克造型独特的4800 Yonge到连通North York Centre地铁的Gibson Square。Menkes开发的数十个项目中,基本上每个项目都顶着各项奖励的桂冠。Menkes本身在2018年作为加拿大第一家获得“Fitwell Certified”这个高效低耗证书的开发商备受同行业的认同,也深受各方买家对其质量和服务的认可而荣获“Tarion Homeowners Choice Awards”。

在Menkes过往的项目中,湖边直通Harbour Plaza当属跟今年力推项目Sugar Wharf最相似的楼盘。而获得BILD Award奖的Harbour Plaza也实力证明了,Menkes打造自然与便利相结合的楼盘的能力。Sugar Wharf位于湖滨改造新区“Lower Yonge Precinct”范围内,整个项目占地11.5英亩,北边自Lake shore Blvd E起,南到Queens Quay E,西以Freeland St为界,东抵Loblaws西边新路。项目中间以东西向的Harbour St和南北向的Cooper St为分界线,将这块地分为4个区域。在这四个区域内即将开辟一个办公楼,5栋住宅楼以及2英亩的公园。
刀妹eawararararaq
3楼
该用户帖子内容已被屏蔽
realcapital
4楼


引用:
原帖由 [url=userinfo-925009.aspx]刀妹eawararararaq[/url] 于 2018/5/23 17:04:21 发表
这个地理位置一般吧。走路去union好远。旁边还是糖场......

你觉得一般就不碰吧,我觉额挺好的。有PATH去Union,10分钟也是可以接受的,冬天不冷比在街上走好多了。

周围现房1 Market St实际更远,旁边还有铁路,现房均价已经1050了。这个楼中国人真不多,都是本地购买的,所以有参考意义。


刀妹eawararararaq
5楼
该用户帖子内容已被屏蔽
kk19
6楼


引用:
刀妹eawararararaq 发表在5楼
去年陪同学去买了对面那个luxury condo。有湖景的。9.5尺屋顶这个有path的话不错
lighthouse condo吗?
羽文
7楼
Harbour plaza是现房了吧,现在市场价格多少钱每尺,对于1+1来说
羽文
8楼


引用:
刀妹eawararararaq 发表在5楼
去年陪同学去买了对面那个luxury condo。有湖景的。9.5尺屋顶这个有path的话不错
管理费很高吧
old.driver
9楼
南面那个糖厂将来开发了,建成高楼,这个项目的湖景可能就泡汤了?朝北,朝东西的,会听到高速的噪声。
realcapital
10楼


引用:
羽文 发表在7楼
Harbour plaza是现房了吧,现在市场价格多少钱每尺,对于1+1来说
现房1000到1100 高层1100到1300
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11楼


引用:
old.driver 发表在9楼
南面那个糖厂将来开发了,建成高楼,这个项目的湖景可能就泡汤了?朝北,朝东西的,会听到高速的噪声。
糖长那边是限高的,不存在建高楼一说。靠近高速的Condo 也挺多的,附近33 bay 还有18 Yonge 买卖也不受影响。觉得住60楼也会被吵到的,不建议碰这个楼花。
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